Το πρώτο σημάδι ότι κάτι δεν πάει καλά σχεδόν ποτέ δεν έρχεται από το ίδιο το ακίνητο. Έρχεται από τον γείτονα δύο σπίτια πιο κάτω, που έχει ήδη χάσει τον ύπνο του τρία βράδια, έχει ήδη μιλήσει μία φορά με τον ενοικιαστή και τώρα αποφάσισε να πάρει τηλέφωνο τον δήμο αντί για εσάς. Μέχρι να φτάσει σε εσάς το μήνυμα, το πρόβλημα δεν είναι πια θέμα θορύβου. Είναι θέμα σχέσεων, θέμα συμμόρφωσης και μερικές φορές ένα πρόστιμο με το όνομά σας πάνω του.
Αυτή ακριβώς η αλληλουχία εξηγεί γιατί ο έλεγχος θορύβου στις μονοκατοικίες προς ενοικίαση λειτουργεί διαφορετικά από οποιονδήποτε άλλο τύπο ακινήτου. Ένα ανεξάρτητο σπίτι βρίσκεται σε δρόμο με ιδιοκατοικούμενες κατοικίες, χωρίς διαχειριστή κτιρίου, χωρίς κοινόχρηστο διάδρομο και χωρίς καμία προσδοκία για θόρυβο από το διπλανό σπίτι. Κανείς δεν πληρώνεται για να εντοπίσει ένα πρόβλημα νωρίς. Αυτοί που το εντοπίζουν είναι οι γείτονες, και το εργαλείο που πιάνουν είναι η καταγγελία.
Τα περισσότερα προβλήματα θορύβου σε ενοικιαζόμενα σπίτια λύνονται μέσα στα πρώτα δέκα λεπτά και κοστίζουν ακριβά μετά τις πρώτες δέκα ημέρες. Η διαφορά ανάμεσα στα δύο αποτελέσματα σπάνια είναι ο ενοικιαστής. Είναι το αν ο ιδιοκτήτης είχε οποιονδήποτε τρόπο να το μάθει.
Ο οδηγός αυτός καλύπτει την πρακτική πλευρά του ζητήματος: πώς να συντάξετε μια πολιτική ωρών ησυχίας που αντέχει σε μια πραγματική διαφορά, πώς επικαλύπτονται οι δημοτικοί κανονισμοί με τους κανόνες της ένωσης ιδιοκτητών και πού πέφτει η ευθύνη, ποιες καθημερινές πηγές θορύβου προκαλούν πράγματι καταγγελίες, πώς να διαχειρίζεστε ένα ακίνητο από το οποίο δεν μπορείτε να περάσετε με το αυτοκίνητο, και πώς να κλιμακώσετε από μια πρώτη ειδοποίηση σε επίσημη επιστολή χωρίς να καταστρέψετε μια μίσθωση που θα θέλατε να διατηρήσετε.
Η Alertify λειτουργεί ως το επίπεδο μέτρησης κάτω από όλα αυτά. Μια πολιτική που κανείς δεν μπορεί να αποδείξει ότι παραβιάστηκε είναι μια πολιτική που δεν υπάρχει, και ένας αισθητήρας με προστασία της ιδιωτικότητας είναι αυτό που μετατρέπει μια διαφωνία για το πόσο δυνατός ήταν ένας ήχος σε καταγραφή του πόσο δυνατός ήταν στην πραγματικότητα.
Γιατί ο θόρυβος συμπεριφέρεται διαφορετικά σε μια ενοικιαζόμενη μονοκατοικία
Οι κάτοικοι πολυκατοικιών αποδέχονται ένα βασικό επίπεδο θορύβου από τους γείτονές τους. Βήματα από πάνω, μια πόρτα που κλείνει τα μεσάνυχτα, μια τηλεόραση μέσα από τον κοινό τοίχο. Αυτή η ανοχή είναι ενσωματωμένη στον τύπο κατοικίας, και το κτίριο έχει προσωπικό που απορροφά τις καταγγελίες που την ξεπερνούν.
Ένας δρόμος με μονοκατοικίες δεν έχει τίποτα από τα δύο. Τα νοικοκυριά γύρω από το ακίνητό σας αγόρασαν με μια συγκεκριμένη προσδοκία ησυχίας, και πολλά από αυτά τη διατηρούν εδώ και δεκαετίες. Όταν ένα ενοικιαζόμενο σπίτι τη διαταράσσει, η αντίδραση είναι πιο γρήγορη και λιγότερο επιεικής από οτιδήποτε θα βλέπατε σε μια πολυκατοικία.
Η καταγγελία ταξιδεύει πλάγια, όχι προς τα πάνω
Σε ένα κτίριο με διαχείριση, ο ενοχλημένος κάτοικος απευθύνεται στη ρεσεψιόν. Σε έναν οικιστικό δρόμο δεν υπάρχει ρεσεψιόν, οπότε η καταγγελία πηγαίνει σε όποιον πιστεύει ο γείτονας ότι μπορεί να κάνει κάτι: στο διοικητικό συμβούλιο της HOA (ένωση ιδιοκτητών κατοικιών), στη γραμμή μη επειγόντων περιστατικών του δήμου ή σε μια τοπική ομάδα στο Facebook. Συχνά είστε ο τελευταίος που το μαθαίνει, και το μαθαίνετε αφού η καταγραφή υπάρχει ήδη κάπου που δεν ελέγχετε.
Αυτό έχει σημασία επειδή οι επαναλαμβανόμενες καταγγελίες δημιουργούν φάκελο. Ένα μεμονωμένο καταγεγραμμένο περιστατικό είναι απλός θόρυβος. Πέντε καταγεγραμμένα περιστατικά μέσα σε έναν χρόνο γίνονται μοτίβο που μια HOA μπορεί να επικαλεστεί σε ακρόαση ή που ένας δήμος μπορεί να χρησιμοποιήσει για να δικαιολογήσει αυστηρότερο έλεγχο της ενοικίασής σας.
Η μίσθωση πρέπει να επιβιώσει από την επιβολή
Οι επισκέπτες βραχυχρόνιας μίσθωσης φεύγουν σε τρεις ημέρες. Οι μακροχρόνιοι ενοικιαστές μένουν έναν χρόνο ή περισσότερο, και κάθε συζήτηση επιβολής κανόνων που κάνετε μαζί τους επηρεάζει την ανανέωση, τη συνεργασία στη συντήρηση και τον τρόπο που φέρονται στο ακίνητο. Η εναλλαγή ενοικιαστών κοστίζει, οπότε ο στόχος δεν είναι ποτέ να κερδίσετε τη διαφωνία. Ο στόχος είναι να διορθωθεί η συμπεριφορά και να διατηρηθεί η μίσθωση.
Αυτό σας ωθεί προς έγκαιρη παρέμβαση χαμηλού ρίσκου. Ένα μήνυμα για ένα διάστημα 45 λεπτών πάνω από το όριο το βράδυ του Σαββάτου είναι μια μικρή συζήτηση. Μια επίσημη επιστολή τρεις μήνες αργότερα, αφού ο γείτονας έχει κλιμακώσει δύο φορές, είναι μια μεγάλη.
Οι γείτονες έχουν περισσότερη δύναμη από ό,τι παλιότερα
Οι οικιστικοί δρόμοι έχουν οργανωθεί πολύ καλύτερα απέναντι στις ενοικιάσεις την τελευταία δεκαετία. Οι ομάδες γειτονιάς μοιράζονται διευθύνσεις, τα συμβούλια των HOA καταγράφουν ποια σπίτια κατοικούνται από ενοικιαστές, και όλο και περισσότεροι δήμοι εφαρμόζουν προγράμματα μητρώου ενοικιάσεων με ιστορικό καταγγελιών για κάθε εγγεγραμμένο ακίνητο. Ένας γείτονας που κάποτε δεν είχε πού να απευθυνθεί, τώρα έχει τρία μέρη, και όλα κρατούν αρχεία.
Τίποτα από αυτά δεν είναι παράλογο. Σημαίνει όμως ότι τα περιθώρια λάθους έχουν στενέψει. Οι ιδιοκτήτες που ανταποκρίνονται γρήγορα και ορατά χτίζουν συνήθως αρκετή καλή διάθεση ώστε η επόμενη καταγγελία να έρθει πρώτα σε αυτούς. Οι ιδιοκτήτες που σιωπούν διαπιστώνουν ότι οι γείτονες σταματούν να τους απευθύνονται.
Οι πηγές θορύβου είναι εξωτερικές και απρόβλεπτες
Οι μονοκατοικίες έχουν αυλές, δρομάκια εισόδου, βεράντες, γκαράζ και μερικές φορές τζακούζι. Ο ήχος από αυτούς τους χώρους ταξιδεύει μακρύτερα σε περιοχές χαμηλής πυκνότητας απ' ό,τι σε ένα πυκνό αστικό οικοδομικό τετράγωνο, και φτάνει σε πολλά ακίνητα ταυτόχρονα. Μια συγκέντρωση οκτώ ατόμων σε μια πίσω βεράντα μπορεί να γίνει αντιληπτή από τέσσερα νοικοκυριά, κανένα από τα οποία δεν βλέπει τι συμβαίνει και όλα θα εκτιμήσουν γενναιόδωρα το μέγεθος του πάρτι.
Το αποτέλεσμα είναι ένα μόνιμο κενό ορατότητας. Είστε υπεύθυνος για τη συμπεριφορά σε ένα ακίνητο που δεν μπορείτε να παρατηρήσετε, σε έναν δρόμο όπου κάθε παρατηρητής είναι ενδιαφερόμενο μέρος, και το μόνο διαθέσιμο αποδεικτικό είναι η ανάμνηση ανθρώπων που ήταν ήδη εκνευρισμένοι. Το κλείσιμο αυτού του κενού είναι το αντικείμενο του υπόλοιπου οδηγού.
Πώς να χτίσετε πολιτική ωρών ησυχίας που μπορεί να επιβληθεί μέσω της μίσθωσης
Σχεδόν κάθε μισθωτήριο κατοικίας περιέχει όρο για τον θόρυβο. Οι περισσότεροι είναι άχρηστοι. Το «Ο ενοικιαστής δεν θα προκαλεί υπέρμετρο θόρυβο ούτε θα διαταράσσει την ήσυχη απόλαυση της κατοικίας των γειτόνων» δεν σας δίνει τίποτα συγκεκριμένο όταν προκύψει διαφορά, γιατί το «υπέρμετρο» είναι ακριβώς αυτό για το οποίο διαφωνούν τα δύο μέρη.
Μια λειτουργική πολιτική θορύβου για τον ιδιοκτήτη ακινήτου έχει τέσσερα στοιχεία, και όλα πρέπει να είναι γραπτά πριν από την πρώτη καταγγελία και όχι μετά.
Ορίστε τις ώρες
Επιλέξτε συγκεκριμένες ώρες και δηλώστε τις ξεκάθαρα. Από τις δέκα το βράδυ έως τις επτά το πρωί είναι το πιο συνηθισμένο διάστημα στους δήμους των ΗΠΑ, και είναι πιο έξυπνο να ακολουθήσετε τον τοπικό σας κανονισμό παρά να επινοήσετε κάτι αυστηρότερο που ένας ενοικιαστής μπορεί εύλογα να χαρακτηρίσει αυθαίρετο. Αν η HOA σας λειτουργεί με διαφορετικές ώρες, το μισθωτήριο πρέπει να παραπέμπει στις αυστηρότερες από τις δύο και να το αναφέρει ρητά.
Ορίστε τι σημαίνει «υπερβολικός»
Εδώ αποτυγχάνουν τα περισσότερα μισθωτήρια. Αντικαταστήστε την υποκειμενική διατύπωση με ένα μετρήσιμο κριτήριο: ήχος που ακούγεται πέρα από τα όρια του οικοπέδου κατά τις ώρες ησυχίας, ή ήχος πάνω από ένα δηλωμένο επίπεδο ντεσιμπέλ στο όριο. Ένα μετρήσιμο κριτήριο προστατεύει τον ενοικιαστή όσο και τον ιδιοκτήτη, γιατί αποκλείει καταγγελίες που αντικατοπτρίζουν ευαισθησία και όχι ένταση.
Καλύψτε ολόκληρο το ακίνητο και όσους βρίσκονται σε αυτό
Αυλές, βεράντες, δρομάκια εισόδου και γκαράζ πρέπει να περιλαμβάνονται στον όρο. Το ίδιο και οι καλεσμένοι. Ένας ενοικιαστής που φιλοξενεί δώδεκα άτομα για γενέθλια είναι υπεύθυνος για τον θόρυβο που κάνουν αυτά τα δώδεκα άτομα, και το μισθωτήριο πρέπει να το λέει σε μια πρόταση που δεν χρειάζεται ερμηνεία.
Περιγράψτε τη διαδικασία κλιμάκωσης
Δηλώστε τι συμβαίνει μετά την πρώτη, τη δεύτερη και την τρίτη παράβαση. Οι ενοικιαστές αντιδρούν πολύ διαφορετικά σε έναν κανόνα με γνωστή συνέπεια απ' ό,τι σε έναν κανόνα με αόριστη, και μια τεκμηριωμένη διαδικασία κλιμάκωσης είναι αυτό που κάνει την μεταγενέστερη επιβολή να φαίνεται συνεπής και όχι προσωπική.
Εξηγήστε την κατά την παράδοση, όχι στην πρώτη παράβαση
Ένας όρος θαμμένος στη σελίδα επτά ενός μισθωτηρίου δεν έχει σχεδόν καμία βαρύτητα σε μια συζήτηση τρεις μήνες αργότερα. Περάστε τους όρους για τον θόρυβο κατά την υπογραφή μαζί με τους υπόλοιπους κανόνες του σπιτιού, επισημάνετε ότι το ακίνητο βρίσκεται ανάμεσα σε μόνιμους κατοίκους που ξυπνούν νωρίς, και αναφέρετε στην ίδια κουβέντα τον αισθητήρα και τι μετράει. Οι ενοικιαστές που τα ακούν αυτά από την αρχή τα αντιμετωπίζουν ως φυσιολογικό χαρακτηριστικό της μίσθωσης. Οι ενοικιαστές που τα ανακαλύπτουν κατά τη διάρκεια μιας συζήτησης επιβολής τα αντιμετωπίζουν ως κάτι που κρύψατε.
Λειτουργεί επίσης αποτρεπτικά. Οι ένοικοι που γνωρίζουν ότι τα επίπεδα ήχου καταγράφονται σε σχέση με ένα καθορισμένο όριο ρυθμίζουν οι ίδιοι τη συμπεριφορά τους, κάτι που είναι φθηνότερη μορφή επιβολής από οτιδήποτε ακολουθεί.
Κάντε το κριτήριο παρατηρήσιμο
Τίποτα από τα παραπάνω δεν βοηθά αν κανείς δεν μετράει. Ένας αισθητήρας με προστασία της ιδιωτικότητας καταγράφει τα επίπεδα ντεσιμπέλ σε σχέση με τα όρια που έχετε ρυθμίσει και βάζει χρονοσήμανση σε κάθε συμβάν, μετατρέποντας τον όρο από ευχή σε κάτι που συνοδεύεται από αντίστοιχη καταγραφή. Αν ορίσετε το όριο ειδοποίησης λίγο κάτω από το επιβλητέο όριο, δίνετε στον ενοικιαστή περιθώριο να διορθωθεί μόνος του πριν το αντιληφθεί οποιοσδήποτε έξω από το ακίνητο, και σε αυτό το περιθώριο βρίσκεται το μεγαλύτερο μέρος της αξίας. Σύμφωνα με τα δεδομένα παρακολούθησης της ίδιας της Alertify, το 90% των παραβάσεων θορύβου επιλύεται αυτόματα μέσα σε 10 λεπτά από τη στιγμή που ειδοποιείται ο ένοικος.
Όλη η πρακτική της σύνταξης, της επικοινωνίας και της εφαρμογής του όρου καλύπτεται στον οδηγό μας για την επιβολή ωρών ησυχίας σε ενοικιαζόμενο ακίνητο στην οποία οι ιδιοκτήτες μπορούν πραγματικά να βασιστούν.
Τοπικοί κανονισμοί θορύβου, κανόνες HOA και πού πέφτει η ευθύνη
Τρία ξεχωριστά σύνολα κανόνων διέπουν τον θόρυβο στο ακίνητό σας, και σπάνια συμφωνούν μεταξύ τους. Το μισθωτήριο είναι δικό σας. Ο κανονισμός της HOA ανήκει στην κοινότητα. Ο δημοτικός κανονισμός θορύβου ανήκει στον δήμο, και είναι αυτός με τις πραγματικές οικονομικές συνέπειες.
Πώς είναι γραμμένοι οι κανονισμοί θορύβου κατοικιών
Οι δήμοι ακολουθούν μία από δύο προσεγγίσεις, και πολλοί χρησιμοποιούν και τις δύο. Η πρώτη είναι ένα αριθμητικό όριο ντεσιμπέλ μετρημένο στο όριο του οικοπέδου, που διαφέρει ανάλογα με τη χρήση γης και την ώρα της ημέρας. Ο κανονισμός θορύβου του Portland ορίζει τα επιτρεπόμενα επίπεδα ήχου ανά πηγή και ζώνη λήψης, με τα ημερήσια όρια να μειώνονται κατά πέντε ντεσιμπέλ εκτός του διαστήματος 7:00 έως 22:00, όπως δημοσιεύεται στον κανονισμό θορύβου Title 18 της πόλης. Το San Luis Obispo ακολουθεί παρόμοια δομή, επιτρέποντας 60 dBA στο όριο οικοπέδου μονοκατοικίας κατά τη διάρκεια της ημέρας και 50 dBA μεταξύ 19:00 και 7:00, σύμφωνα με τους δημοτικούς κανονισμούς θορύβου του.
Η δεύτερη προσέγγιση είναι το κριτήριο του «σαφώς ακουστού» ήχου, που εξετάζει αν ο ήχος ακούγεται σε μια ορισμένη απόσταση και όχι πόσο μετράει. Οι δήμοι το προτιμούν επειδή η επιβολή δεν απαιτεί ηχόμετρο ή εκπαιδευμένο υπάλληλο. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να είναι επιφυλακτικοί, γιατί χαμηλώνει σημαντικά τον πήχη για μια έγκυρη καταγγελία.
Ποιος πληρώνει
Στις περισσότερες δικαιοδοσίες η κλήση αφορά το ακίνητο, που σημαίνει ότι απευθύνεται στον ιδιοκτήτη και όχι στον ένοικο. Μπορεί να έχετε συμβατικό δικαίωμα να ανακτήσετε το κόστος από τον ενοικιαστή βάσει του μισθωτηρίου, αλλά ο δήμος έχει σχέση με εσάς. Τα πρόστιμα συνήθως κλιμακώνονται για επαναλαμβανόμενες παραβάσεις, και σε δήμους με προγράμματα μητρώου ή αδειοδότησης ενοικιάσεων, ένα μοτίβο παραβάσεων μπορεί να επηρεάσει την ίδια την άδεια.
Αυτή η ασυμμετρία είναι το επιχείρημα υπέρ της έγκαιρης δράσης. Μια προειδοποίηση από εσάς στον ενοικιαστή στις 23:15 δεν κοστίζει τίποτα. Μια κλήση στη 1:00 τα ξημερώματα κοστίζει χρήματα, δημιουργεί αρχείο και χρειάζεται μήνες για να φύγει από το σύστημα.
Τι προσθέτει η HOA από πάνω
Ο κανονισμός μιας HOA είναι ιδιωτική συμφωνία, οπότε μπορεί να είναι αυστηρότερος από τον δημοτικό κώδικα, και συχνά είναι. Συνήθεις διατάξεις περιλαμβάνουν ώρες ησυχίας που ξεκινούν νωρίτερα από το δημοτικό διάστημα, περιορισμούς σε υπαίθριες συγκεντρώσεις, περιορισμούς στον ενισχυμένο ήχο σε αυλές και πισίνες, και κανόνες που υποχρεώνουν τους ιδιοκτήτες σπιτιών με ενοικιαστές να δίνουν επικαιροποιημένα στοιχεία επικοινωνίας στο συμβούλιο. Τα πρόστιμα επιβάλλονται στον ιδιοκτήτη και, σε πολλές ενώσεις, μπορούν τελικά να εγγραφούν ως βάρος (υποθήκη) επί του ακινήτου.
Τα συμβούλια έχουν επίσης διακριτική ευχέρεια που ένας δήμος δεν έχει. Ένα μοτίβο καταγγελιών μπορεί να οδηγήσει σε ακρόαση, σε υποχρέωση εμφάνισης ή σε πίεση προς την ένωση να τροποποιήσει συνολικά τους κανόνες της για τις μισθώσεις. Οι ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν το συμβούλιο ως μέρος που πρέπει να ενημερώνουν, και όχι ως εμπόδιο που πρέπει να αποφύγουν, κερδίζουν γενικά πολύ μεγαλύτερη ανοχή όταν κάτι πάει στραβά.
Εναρμόνιση των τριών συνόλων κανόνων
Διαβάστε τον δημοτικό κανονισμό και τον κανονισμό της HOA πριν οριστικοποιήσετε το μισθωτήριο, και στη συνέχεια γράψτε το μισθωτήριο με βάση τον αυστηρότερο από τους τρεις. Αναφέρετε τους άλλους δύο ονομαστικά, ώστε ο ενοικιαστής να καταλαβαίνει ότι οι κανόνες σας δεν είναι αυθαίρετες προτιμήσεις αλλά αντανάκλαση υποχρεώσεων που το ακίνητο ήδη έχει. Ρυθμίστε τα όρια του αισθητήρα σας στους ίδιους αριθμούς, με περιθώριο περίπου πέντε ντεσιμπέλ, ώστε οι ειδοποιήσεις να φτάνουν πριν ξεπεραστεί το νόμιμο όριο και όχι μετά.
Η ανάλυσή μας για το πώς λειτουργεί και επιβάλλεται στην πράξη ένας τοπικός κανονισμός θορύβου για ενοικιαζόμενα ακίνητα καλύπτει πιο αναλυτικά τη διαδικασία επιβολής κλήσεων και τις δυνατότητες προσφυγής.
Οι καθημερινές πηγές θορύβου που προκαλούν τις περισσότερες καταγγελίες
Οι ιδιοκτήτες προετοιμάζονται για πάρτι. Τα πάρτι είναι σπάνια. Οι καταγγελίες που γεμίζουν έναν φάκελο της HOA είναι σχεδόν πάντα καθημερινές, επαναλαμβανόμενες και πολύ πιο δύσκολες στην αντιμετώπιση από ένα μεμονωμένο θορυβώδες Σάββατο.
Κατοικίδια
Το γάβγισμα είναι η πιο συνηθισμένη καταγγελία θορύβου στις ενοικιαζόμενες μονοκατοικίες και η πιο δύσκολη στην επίλυση, γιατί οι δύο εκδοχές δεν συμπίπτουν ποτέ. Ο γείτονας αναφέρει συνεχές γάβγισμα όλο το απόγευμα. Ο ενοικιαστής, που λείπει στη δουλειά όλο το απόγευμα, αναφέρει ήσυχο σκύλο. Και οι δύο περιγράφουν αυτό που βίωσαν, και κανείς δεν έχει αποδείξεις.
Τα δεδομένα διάρκειας και ώρας το ξεκαθαρίζουν γρήγορα. Συνεχής ήχος από τις 9:00 έως τις 16:00 τις καθημερινές παραπέμπει σε άγχος αποχωρισμού, που είναι θέμα εκπαίδευσης και διαχείρισης με λύση και όχι παράβαση του μισθωτηρίου. Σποραδικά, σύντομα ξεσπάσματα παραπέμπουν σε έναν γείτονα που έχει εξαντλήσει την ανοχή του. Αυτές οι δύο καταστάσεις απαιτούν εντελώς διαφορετικές συζητήσεις, και δεν μπορείτε να τις ξεχωρίσετε χωρίς καταγραφή. Καλύπτουμε τις λεπτομέρειες στο άρθρο μας για τις καταγγελίες για γάβγισμα σκύλων σε ενοικιαζόμενα ακίνητα.
Ζωή σε εξωτερικούς χώρους
Οι πίσω αυλές προκαλούν περισσότερες καταγγελίες από τα σαλόνια. Συζήτηση αργά το βράδυ σε μια βεράντα, ένα ηχείο δίπλα στην πισίνα, ένα τζακούζι που λειτουργεί τα μεσάνυχτα, μια παρέα γύρω από τη φωτιά που μεγαλώνει όσο προχωρά η βραδιά. Τίποτα από αυτά δεν φαίνεται δυνατό σε όσους συμμετέχουν, και όλα περνούν τα όρια του οικοπέδου με τρόπο που ο ήχος εσωτερικών χώρων δεν το κάνει.
Οχήματα και εξοπλισμός
Μοτοσικλέτες που ζεσταίνουν στις 6:00 το πρωί, ηχοσύστημα αυτοκινήτου στο δρομάκι εισόδου, ένας ενοικιαστής που επισκευάζει οχήματα στο σπίτι, μηχανήματα κήπου ένα πρωινό Κυριακής. Ο θόρυβος από οχήματα και εξοπλισμό βρίσκεται σε μια γκρίζα ζώνη, επειδή είναι σύντομος, συχνός και συχνά τυπικά επιτρεπτός, γεγονός που τον κάνει πηγή σιγοβράζουσας δυσαρέσκειας των γειτόνων και όχι μεμονωμένο περιστατικό προς καταγγελία.
Δραστηριότητες στο σπίτι
Επιχειρήσεις από το σπίτι, εξάσκηση σε μουσικά όργανα, gaming με σοβαρά ηχοσυστήματα και οικιακά γυμναστήρια με βάρη που πέφτουν παράγουν μοτίβα θορύβου που ξεφεύγουν από όσα προβλέπει ένα τυπικό μισθωτήριο. Ο ήχος χαμηλών συχνοτήτων είναι ο χειρότερος, γιατί τα μπάσα περνούν από τοίχους και δάπεδα που σταματούν όλα τα υπόλοιπα, και είναι ο ήχος που οι γείτονες αγνοούν πιο δύσκολα.
Εποχική συγκέντρωση
Οι καταγγελίες δεν κατανέμονται ομοιόμορφα μέσα στον χρόνο. Συγκεντρώνονται στους ζεστούς μήνες, όταν παράθυρα και πόρτες μένουν ανοιχτά και οι εξωτερικοί χώροι χρησιμοποιούνται, γύρω από τα τριήμερα και τις γιορτές, και στις σχολικές διακοπές. Οι ιδιοκτήτες που διαχειρίζονται πολλά ακίνητα μπορούν να προβλέψουν τα σημεία πίεσης αρκετά καλά ώστε να στείλουν μια σύντομη υπενθύμιση για τις ώρες ησυχίας εκ των προτέρων, κάτι που δεν κοστίζει τίποτα και αποτρέπει ένα σημαντικό μέρος των περιστατικών.
Διαβάστε το μοτίβο, όχι το συμβάν
Η πρακτική διάκριση είναι ανάμεσα στις αιχμές και στα παρατεταμένα επίπεδα. Μια σύντομη αιχμή στις 21:00 είναι μια πόρτα που χτύπησε. Μια παρατεταμένη αύξηση από τις 22:00 έως τη 1:00 είναι συγκέντρωση. Τριάντα λεπτά διακεκομμένου ήχου κάθε απόγευμα καθημερινής είναι σκύλος. Αν ρυθμίσετε τα όρια ώστε να καταγράφονται τόσο οι σύντομες αιχμές όσο και τα μεγάλα «πλατό», έχετε αρκετές πληροφορίες για να επιλέξετε τη σωστή αντίδραση, και αποφεύγετε να αντιμετωπίσετε ένα μεμονωμένο περιστατικό ως συνήθεια ή μια συνήθεια ως μεμονωμένο περιστατικό.
Έλεγχος θορύβου σε μονοκατοικίες που διαχειρίζεστε από απόσταση
Ένα σημαντικό ποσοστό ιδιοκτητών ενοικιαζόμενων μονοκατοικιών ζει σε άλλη πόλη ή πολιτεία από το ακίνητο. Η απόσταση δεν δημιουργεί νέα προβλήματα, αλλά επιμηκύνει τον κύκλο ανατροφοδότησης για κάθε υπάρχον, και ένας αργός κύκλος ανατροφοδότησης είναι αυτό που μετατρέπει ένα διορθώσιμο ζήτημα σε ακριβό.
Τι σας κοστίζει πραγματικά η απόσταση
Δεν υπάρχει το «περνάω να ρίξω μια ματιά». Δεν υπάρχει σχέση με τους γείτονες, οπότε κανείς δεν σας τηλεφωνεί πρώτα. Δεν υπάρχει τρόπος να επαληθεύσετε την εκδοχή του ενοικιαστή, και κάθε επίσκεψη στο ακίνητο έχει πραγματικό κόστος σε χρόνο ή αμοιβές τεχνικών. Οι ιδιοκτήτες σε αυτή τη θέση τείνουν να ταλαντεύονται ανάμεσα στην υπερβολική αντίδραση σε μία καταγγελία και στην αγνόηση πολλών, γιατί δεν έχουν τρόπο να κρίνουν τη σοβαρότητα.
Τι καλύπτει η απομακρυσμένη εποπτεία
Οι ειδοποιήσεις σε πραγματικό χρόνο αντικαθιστούν την επί τόπου επίσκεψη για τα πράγματα που μετράνε περισσότερο. Ένας αισθητήρας με προστασία της ιδιωτικότητας αναφέρει επίπεδα παρακολούθησης θορύβου σε σχέση με τα όριά σας, επισημαίνει σήματα παρακολούθησης πληρότητας όταν η δραστηριότητα στο σπίτι ξεπερνά αυτό που θα έπρεπε να παράγει η μίσθωση, και καταγράφει συνθήκες εσωτερικού κλίματος, όπως θερμοκρασία και υγρασία. Οι ειδοποιήσεις παραβίασης σας ενημερώνουν αν κάποιος αποσυνδέσει τη συσκευή. Μια εφεδρική μπαταρία διατηρεί την καταγραφή ανέπαφη σε περίπτωση διακοπής ρεύματος.
Δύο πρακτικοί περιορισμοί αξίζει να ληφθούν υπόψη στον σχεδιασμό. Κάθε συσκευή καλύπτει περίπου 800 τετραγωνικά πόδια (περίπου 74 m²), οπότε ένα σπίτι τριών υπνοδωματίων με διαμορφωμένο υπόγειο χρειάζεται συνήθως περισσότερες από μία για αξιόπιστη κάλυψη, αντί για μία μόνο μέτρηση από όπου τύχει να βρίσκεται η πλησιέστερη πρίζα. Επίσης, η εγκατάσταση απαιτεί κάποιον φυσικά παρόντα στο ακίνητο, οπότε προγραμματίστε την σε μια αλλαγή ενοικιαστή, μια επιθεώρηση ή μια επίσκεψη τεχνικού, αντί να υποθέσετε ότι μπορεί να γίνει από απόσταση.
Το κενό της περιόδου χωρίς ενοικιαστή
Οι ιδιοκτήτες που βρίσκονται μακριά χάνουν τη μεγαλύτερη ορατότητα τις εβδομάδες ανάμεσα σε ενοικιαστές, όταν το σπίτι είναι άδειο και κανείς δεν έχει προγραμματίσει να το ελέγξει. Η υγρασία ανεβαίνει μόλις σταματήσει να λειτουργεί το HVAC, και η EPA (Υπηρεσία Προστασίας Περιβάλλοντος των ΗΠΑ) συνιστά η σχετική υγρασία εσωτερικών χώρων να διατηρείται κάτω από 60% και ιδανικά μεταξύ 30 και 50% για τον περιορισμό της ανάπτυξης μούχλας, ένα εύρος από το οποίο ένα ακατοίκητο σπίτι σε υγρό κλίμα θα απομακρυνθεί αθόρυβα. Ο άλλος κίνδυνος είναι η δραστηριότητα σε ένα ακίνητο που θα έπρεπε να είναι άδειο. Ο οδηγός μας για την παρακολούθηση κενών ενοικιαζόμενων ακινήτων καλύπτει σε βάθος την περίοδο αλλαγής ενοικιαστή.
Φτιάξτε το σχέδιο αντίδρασης πριν το χρειαστείτε
Μια ειδοποίηση είναι χρήσιμη μόνο αν κάποιος μπορεί να δράσει. Αποφασίστε εκ των προτέρων ποιος ανταποκρίνεται τοπικά και με ποια σειρά: πρώτα ο ενοικιαστής σχεδόν σε κάθε περίπτωση, μετά ένας διαχειριστής ακινήτων ή μια έμπιστη τοπική επαφή, και μετά ένας τεχνικός για οτιδήποτε απαιτεί φυσική παρέμβαση. Καταγράψτε τα τηλέφωνα, κρατήστε τα ενημερωμένα και πείτε στους γείτονες πώς να επικοινωνούν απευθείας μαζί σας, ώστε το πρώτο τους τηλεφώνημα να είναι σε εσάς και όχι στον δήμο.
Οι ιδιοκτήτες με ακίνητα σε πολλές αγορές πρέπει να το τυποποιήσουν. Τα ίδια όρια, η ίδια διατύπωση πρώτης επαφής και το ίδιο χρονοδιάγραμμα κλιμάκωσης σε κάθε ακίνητο σημαίνουν ότι δεν αυτοσχεδιάζετε τα μεσάνυχτα, και διατηρούν την επιβολή συνεπή σε ένα χαρτοφυλάκιο όπου οι ενοικιαστές μιλούν μεταξύ τους.
Η ιδιωτικότητα ως προϋπόθεση για όλα αυτά
Τίποτα από αυτά δεν λειτουργεί αν οι ενοικιαστές το βιώνουν ως επιτήρηση. Η συσκευή δεν χρησιμοποιεί κάμερες ούτε μικρόφωνα και δεν καταγράφει ήχο. Μετρά επίπεδα ήχου, όχι περιεχόμενο. Γνωστοποιήστε την στο μισθωτήριο, εξηγήστε με μία πρόταση τι μετράει, και η αντίρρηση ουσιαστικά εξαφανίζεται. Οι ιδιοκτήτες με ακίνητα σε άλλες πολιτείες θα βρουν περισσότερα για τη δημιουργία σχεδίου απομακρυσμένης αντίδρασης στο άρθρο μας για την παρακολούθηση ακινήτων για ιδιοκτήτες που ζουν σε άλλη πολιτεία.
Από την πρώτη ειδοποίηση στην επίσημη επιστολή: διαχείριση καταγγελίας χωρίς κλιμάκωση
Η επιβολή αποτυγχάνει προς δύο κατευθύνσεις. Κάποιοι ιδιοκτήτες αποφεύγουν τη συζήτηση μέχρι να τους την επιβάλει η κατάσταση, οπότε η μόνη διαθέσιμη αντίδραση είναι η επίσημη. Άλλοι ξεκινούν με νομική επιστολή για ένα μεμονωμένο περιστατικό και βλάπτουν μια μίσθωση που ένα γραπτό μήνυμα θα είχε διορθώσει.
Βήμα 1: Επικοινωνήστε νωρίς και ανεπίσημα
Η πρώτη επαφή πρέπει να μοιράζεται πληροφορίες, όχι κατηγορίες. Ένα σύντομο μήνυμα που αναφέρει ότι τα επίπεδα ήχου στο ακίνητο ήταν υψηλά μεταξύ 23:00 και 1:00 το Σάββατο, με υπενθύμιση των ωρών ησυχίας του μισθωτηρίου, επιλύει τη μεγάλη πλειονότητα των περιπτώσεων. Οι ενοικιαστές συνήθως δεν έχουν ιδέα πόσο μακριά φτάνει ο ήχος από μια μονοκατοικία, και οι περισσότεροι διορθώνουν τη συμπεριφορά τους μόλις το μάθουν.
Βήμα 2: Δημιουργήστε την καταγραφή
Καταγράψτε κάθε επαφή, ακόμη και τις ανεπίσημες. Ημερομηνία, ώρα, τι έδειξαν τα δεδομένα, τι είπατε και πώς αντέδρασε ο ενοικιαστής. Αυτή η καταγραφή είναι αυτό που κάνει κάθε μεταγενέστερη ενέργεια να φαίνεται διαδικαστική και όχι προσωπική, και είναι το πρώτο πράγμα που θα ζητήσει όποιος εξετάσει μια διαφορά.
Βήμα 3: Γράψτε σωστά την επιστολή
Αν το μοτίβο συνεχιστεί, η γραπτή επιστολή πρέπει να είναι αρκετά συγκεκριμένη ώστε να στέκεται από μόνη της: οι ημερομηνίες και οι ώρες των περιστατικών, η διάρκεια και το επίπεδο, ο όρος του μισθωτηρίου που παραβιάζουν, η διόρθωση που ζητάτε, η προθεσμία και η συνέπεια περαιτέρω παραβάσεων. Ουδέτερος τόνος από την αρχή ως το τέλος. Ο οδηγός μας για τη σύνταξη ειδοποίησης παράβασης θορύβου προς ενοικιαστή καλύπτει πλήρως τη μορφή της.
Βήμα 4: Φέρτε τα αποδεικτικά στοιχεία
Εδώ η καταγραφή παρακολούθησης αποσβένει το κόστος της. Τα αρχεία με χρονοσήμανση και οι αναφορές αποδεικτικών στοιχείων προς λήψη, με την Alertify να αποθηκεύει τα συμβάντα για 180 ημέρες και περισσότερο, σας δίνουν μια ουδέτερη εικόνα του τι συνέβη. Τα δεδομένα προστατεύουν και τους ενοικιαστές, και αυτό δεν είναι δευτερεύον. Ένα σημαντικό ποσοστό καταγγελιών αποδεικνύεται αβάσιμο, και το να μπορείτε να πείτε σε έναν γείτονα ότι το ακίνητο δεν κατέγραψε τίποτα ασυνήθιστο εκείνο το βράδυ είναι εξίσου πολύτιμο με το να μπορείτε να αποδείξετε το αντίθετο.
Βήμα 5: Διαχειριστείτε τον γείτονα και την HOA
Απαντήστε στον καταγγέλλοντα με συγκεκριμένα στοιχεία και όχι με καθησυχαστικές διαβεβαιώσεις. Αν πείτε σε έναν γείτονα ότι εξετάσατε τα επίπεδα εκείνου του βραδιού, βρήκατε ένα διάστημα 40 λεπτών πάνω από το όριό σας και το έχετε συζητήσει με τον ενοικιαστή, κάνετε περισσότερα για τη θέση σας σε εκείνον τον δρόμο από οποιαδήποτε υπόσχεση ότι θα το κοιτάξετε. Οι HOA αντιδρούν με τον ίδιο τρόπο. Ένα συμβούλιο που βλέπει έναν ιδιοκτήτη να προσκομίζει αρχεία και να προβαίνει σε τεκμηριωμένες ενέργειες περνά στο επόμενο θέμα της ημερήσιας διάταξης.
Η συνέπεια σας προστατεύει
Η επιβολή που διαφέρει από ενοικιαστή σε ενοικιαστή είναι πηγή ευθύνης. Αν ένα νοικοκυριό λάβει επίσημη επιστολή μετά από δύο περιστατικά και ένα άλλο δεν λάβει τίποτα μετά από πέντε, η διαφορά είναι δύσκολο να υπερασπιστεί αν κάποιος ρωτήσει ποτέ το γιατί. Η συνεπής, βασισμένη σε δεδομένα επιβολή, που εφαρμόζεται σε κάθε ενοικιαστή με τους ίδιους όρους, είναι η καθαρότερη προστασία απέναντι σε μια καταγγελία για διακρίσεις στη στέγαση (fair housing), και ένα κριτήριο βασισμένο σε όρια είναι εγγενώς πιο συνεπές από μια υποκειμενική κρίση για το αν κάτι ακούστηκε υπερβολικό.
Τεκμηριώστε και την ίδια τη διαδικασία, όχι μόνο τα περιστατικά. Μια σύντομη γραπτή διαδικασία που δείχνει τη σειρά των βημάτων που ακολουθείτε αποδεικνύει ότι οι αποφάσεις ήταν διαδικαστικές και όχι επιλεκτικές.
Πότε να σταματήσετε
Δεν σώζεται κάθε μίσθωση, και η συνέπεια μετράει περισσότερο από την επιμονή. Εφαρμόστε την ίδια διαδικασία σε κάθε ενοικιαστή, τεκμηριώστε την με τον ίδιο τρόπο κάθε φορά, και αν το μοτίβο δεν αλλάξει μετά την επίσημη επιστολή, ο φάκελος που έχετε δημιουργήσει είναι αυτός που στηρίζει ό,τι ακολουθήσει.
Πώς ο θόρυβος γίνεται κάτι που μπορείτε να διαχειριστείτε
Ο θόρυβος μοιάζει με πρόβλημα συμπεριφοράς και λειτουργεί σαν πρόβλημα πληροφόρησης. Ο όρος του μισθωτηρίου, ο δημοτικός κανονισμός, ο κανονισμός της HOA και η διαδικασία κλιμάκωσης υπάρχουν ήδη στα περισσότερα χαρτοφυλάκια. Αυτό που συνήθως λείπει είναι ένας αξιόπιστος τρόπος να μάθετε ότι κάτι συνέβη όσο υπάρχει ακόμη χρόνος να διορθωθεί αθόρυβα.
Βάλτε στη θέση τους τα τέσσερα επίπεδα και η εικόνα αλλάζει. Γράψτε την πολιτική ώστε να είναι μετρήσιμη. Εναρμονίστε την με τον δημοτικό κανονισμό και τον κανονισμό της HOA, ώστε ο ενοικιαστής να βλέπει ένα συνεπές κριτήριο και όχι μια προσωπική προτίμηση. Μετρήστε με βάση αυτήν με αισθητήρες με προστασία της ιδιωτικότητας που καταγράφουν επίπεδα και ποτέ περιεχόμενο. Τεκμηριώστε τα πάντα, ακόμη και τα περιστατικά που αποδεικνύονται ασήμαντα.
Οι ιδιοκτήτες που δουλεύουν έτσι σταματούν να έχουν την ίδια διαφωνία ξανά και ξανά. Οι καταγγελίες απαντώνται με ημερομηνίες και μετρήσεις. Οι ενοικιαστές διορθώνουν τη συμπεριφορά τους πριν κλιμακώσει ένας γείτονας. Τα συμβούλια των HOA και οι δημοτικοί επιθεωρητές βλέπουν ένα ακίνητο υπό ενεργή διαχείριση. Και η μίσθωση, που είναι το ακριβό κομμάτι για να αντικατασταθεί, συνήθως επιβιώνει.
Αν διαχειρίζεστε πολυκατοικίες εκτός από σπίτια, ο οδηγός μας για την παρακολούθηση θορύβου σε πολυκατοικίες καλύπτει την εκδοχή του ίδιου προβλήματος με κοινούς τοίχους, ενώ ο προηγούμενος οδηγός παρακολούθησης θορύβου για μονοκατοικίες εμβαθύνει στη ρύθμιση της συσκευής.
Δείτε πώς λειτουργεί η παρακολούθηση με προστασία της ιδιωτικότητας σε μια πραγματική μονοκατοικία. Κλείστε μια επίδειξη και θα σας δείξουμε τον πίνακα ελέγχου, τα όρια ειδοποιήσεων και τις αναφορές.
Συχνές ερωτήσεις
Ποιες ώρες ησυχίας πρέπει να ορίζει το μισθωτήριο μιας μονοκατοικίας;
Από τις δέκα το βράδυ έως τις επτά το πρωί είναι το πιο συνηθισμένο διάστημα στους δήμους των ΗΠΑ. Ακολουθήστε τον τοπικό σας κανονισμό αντί να επινοήσετε κάτι αυστηρότερο, και αν η HOA σας ορίζει διαφορετικές ώρες, γράψτε τις αυστηρότερες από τις δύο στο μισθωτήριο και αναφέρετέ το ρητά.
Ποιος πληρώνει μια κλήση για θόρυβο σε ενοικιαζόμενο ακίνητο;
Στις περισσότερες δικαιοδοσίες η κλήση αφορά το ακίνητο, οπότε απευθύνεται στον ιδιοκτήτη και όχι στον ενοικιαστή. Το μισθωτήριο μπορεί να σας επιτρέπει να ανακτήσετε το κόστος από τον ενοικιαστή, αλλά ο δήμος συναλλάσσεται με εσάς, και οι επαναλαμβανόμενες παραβάσεις μπορούν να επηρεάσουν την εγγραφή ή την άδεια ενοικίασης.
Μπορεί ένας ιδιοκτήτης ακινήτου να παρακολουθεί τον θόρυβο χωρίς να καταγράφει τους ενοικιαστές;
Ναι. Ένας αισθητήρας με προστασία της ιδιωτικότητας μετρά τα επίπεδα ντεσιμπέλ σε σχέση με ρυθμισμένα όρια και βάζει χρονοσήμανση σε κάθε συμβάν, χωρίς κάμερες, χωρίς μικρόφωνα και χωρίς ηχογράφηση. Αναφέρει πόσο δυνατός ήταν ο ήχος, πότε και για πόσο, ποτέ τι ειπώθηκε. Γνωστοποιήστε τον κατά την υπογραφή και εξηγήστε τι μετράει.
Πώς πρέπει να αντιδράσει ένας ιδιοκτήτης ακινήτου σε μια πρώτη καταγγελία θορύβου;
Ξεκινήστε ανεπίσημα. Ένα σύντομο μήνυμα που αναφέρει πότε τα επίπεδα ήταν υψηλά, με υπενθύμιση των ωρών ησυχίας του μισθωτηρίου, επιλύει τις περισσότερες περιπτώσεις. Καταγράψτε κάθε επαφή, κλιμακώστε σε γραπτή επιστολή μόνο όταν διαμορφωθεί μοτίβο, και εφαρμόστε την ίδια διαδικασία σε κάθε ενοικιαστή.